天河网站建设（越秀投入少）

城市发展，土地是关键。据统计，在过去2年，天河仅成交了5宗住宅用地，越秀仅成交了2宗住宅用地。在今年首轮土拍中，越秀、天河更是直接缺席了这场群雄逐鹿的大战。虽然第二批集中供地中，天河有4宗地块拍卖，但体量不大，根据《2021 年建设用地供应计划》，天河今年出售的住宅面积只有21.25公顷，仅占全市的4%。越秀呢？不好意思，越秀今年宅地供应“吃蛋”。来源：广州市规划和自然资源局市中心由于开发早，新增宅地少之又少，可谓是寸金寸土。因此广州市中心发展，不得不依靠城市更新来释放土地资源。01.城市更新，成为“十四五”发展主要目标之一。“十四五”时期，广州城市更新工作投资额达3315亿元。来源：广州市人民政府门户网站天河、越秀等中心区域不断加快城市更新步伐，焕发老城区新活力。随着各区的十四五规划出炉，对比之下，我们有一些惊人发现。在规划中，天河城市更新总投资仅有1000亿元，“十四五”期间投资仅有292亿元。越秀区的城市更新总投资仅有40.39亿元，“十四五”期间投资仅有20.53亿元。中心四区中，越秀投资体量超少，比不上其他区域的1/10。而天河，城更投入慢，十四五”期间投资额占比仅29%，不到3成。天河、越秀怎么了？02.2009年亚运会前夕，瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕就被列入首批旧改名单里。这几个旧改项目中，不难发现，能够顺利完成改造任务的，仅有杨箕村。其余5条旧村，由于规划等原因停滞不前。杨箕村实景图10多年来，越秀仅成功改造一村。当然，不能说越秀在城市更新领域中只有1项建树，其完成老旧社区微改造项目是全市之最，另外北京路步行街、海珠广场片区的升级改造也颇为亮眼。不过，这样的改造虽提高城市面貌，但没有带来新增住宅供应。而真正发生翻天覆地的变化，还要依托今年的政策利好。越秀区在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标纲要》的征求意见稿中提出，将“着力优化提升中心城区功能，打造城市更新典范”。南洋电器厂项目改造纳入全市首批混合改造试点项目，寺右等其他5条城中村以综合整治的方式完成一轮改造。实际上，去年起，越秀区旧村改造工作已经勇于向“困难”挑战。2020年8月份，寺右村同意开展可行性研究和方案策划工作；2020年9月份，富力在广州越秀云鹤社区设置了城市更新展厅，介入到农林村的改造工作，另有消息称保利、奥园也在接触这个项目；2021年3月份，瑶台村完成了改造意愿表决，同意率达到100%；2021年5月份，登峰村旧村改造项目-片区策划方案、城市更新单元详细规划及项目实施方案招标终止公告。2021年6月份，广州城投城市更新有限公司以97%的支持率，正式成为西坑村旧村改造项目前期策划主体。2021年6月份，登峰村旧村改造项目-片区策划方案、城市更新单元详细规划及项目实施方案招标终止公告。总体来说，越秀城市更新的推进速度加快，整体结果向好。这些旧村均在地铁站周边，地理位置优越。但凡事都有例外，2021年5月19日，登峰村发布招标公告。5天之后，官网发布项目终止招标公告，原因是项目出现重大变故。不过，不到一个月登峰村迎来破局，公布了前期策划主体表决结果，最终珠实集团（广建集团、市城投集团可通过参股的方式参与）以同意率83.45%的结果，成为了登峰村全面改造项目前期策划主体，协助登峰村完成本项目合作企业产生前的相关工作。老大难问题，由‘珠实、广建、市城投’三家国企兜底，完美解决。还有一些意外之喜，今年4月南洋电器厂及周边更新改造项目正式动工；一周前力迅地产宣布负责东风西商住地块改造。03.同样凭借着广州亚运会契机的，还有天河。猎德、林和、潭村等旧村就相继完成改造，因身居天河北、珠江新城热门板块，一跃成为广州富人区。可在这之后，天河的旧改就基本处于暂停状态。冼村因为村委腐败和宗亲问题，旧改停滞十多年；石牌村因为体量巨大，外来人口庞大难以安置，计划屡屡搁浅；员村也因城市规划和补偿协议，工作难以开展等。旧改虽然势在必行，但当中牵扯着政府、房企、村民三方的利益和矛盾，并非一朝一夕能够解决的。天河旧改项目不少，但很多项目至少经历十年八载的谈判，就说明了这一点。无独有偶，同样依托政策利好，天河旧改重启。2020年，广州发布“1+1+N”政策，将全城183条村纳入未来5年城市更新计划。该政策也将天河9个村社纳入3年计划，未来10年，天河旧改村社将达到23个。正是在这一基础上，天河十四五规划提出，未来五年城更投入292.4 亿元，对 87 个项目进行更新。目前，小新塘村的融资区——保利天汇项目，加入新房供应的队伍里。04.为什么越秀、天河等区域集中在近年来集中推动城市更新项目？外围区城中村的配套，豪宅区的房价，谁都难顶。市中心完善成熟的配套，年久失修的“危房”，让年轻人难以入手，同样可惜。关键是，因为城中村的存在，使中心的大部分区域产业过于分散且日渐老化，很难形成群聚力量。资金与人才都聚集在珠江新城区域，其他中心区域宛如拥优质配套的“睡城”。 腾笼换鸟，旧改迫在眉睫。恩，产业才是重点，住宅只能算附带的。越秀十四五规划强调推出，优化“一轴三带六组团”产业空间布局。“一轴三带六组团”产业空间布局图片区目标上，推进环市东片区、五羊新城片区更新改造，对片区内100公顷的低效用地实施全面改造，力促新增200万平方米以上的优质商务空间。城市更新单元及更新项目改造范围图越秀自身辖区面积较少，且旧村较少，因此越秀的投入相对较少，也算正常。因为整区位于城市更新的第一圈层内，要求产业建设量为60%，居住部分占比很小。满足村民安置，挤占融资区住房，开发商效益必然受损，异地安置”或成越秀旧改新模式。有消息指出，西坑村、登峰街金贵村等异地安置区是在白云同和街附近。两个区域之间的巨大价差，或会成为旧改的阻碍。西坑村而天河十四五规划强调，构筑“两轴两带多片区”的空间发展格局，推动产城融合、产创融合、数产融合，打造推动高质量发展的动力源和增长极。和黄埔普遍开拆，力求年底清零的大拆大建不同，天河旧改虽然行动密集，但多数处于前期阶段，距离开拆复建，还十分漫长，前方需要克服的障碍也不少。总体来说，旧改难题很难短时间全部解开，但天河、越秀的城市更新正在向好的方向快速发展，我们就拭目以待吧。